Судебные споры по залогу недвижимого имущества, ипотеке

Раздел «Споры по залогу недвижимого имущества, ипотеке» разработан юристами "Группы юридических компаний "Лекс"  по материалам судебной практики (Федеральных арбитражных судов РФ). Раздел рекомендован корпоративным юристам, бухгалтерам, руководителям компаний, оказывающими услуги сфере залога и ипотеке недвижимого имущества. Данный раздел может представлять также интерес для юристов, изучающих проблемы законодательства, судебной практики по вопросам залога и ипотеке недвижимого имущества.
          
В современных условиях движения капиталов и интенсивности экономических отношений, все больше и больше повышается роль кредитования населения и бизнеса, а так же добросовестного исполнения договоров, но вместе с тем повышаются и риски связанные с злоупотреблением данными возможностями. В связи, с чем играют большую роль такие инструменты обеспечения обязательств как залог имущества, в том числе и залог недвижимого имущества.                     
Понятие и основания возникновения залога регулируется статьей 334 ГК РФ и Законом РФ от 29.05.1992г. № 2872-1 «О залоге».

Залог является способом обеспечения обязательства, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями, предусмотренными законом.

Залогом может быть обеспечено действительное требование, в частности, вытекающее из договора займа, в том числе банковской ссуды, договоров купли-продажи, договора ипотеки,  имущественного найма, перевозки грузов и иных договоров.

Предметом залога могут быть вещи, ценные бумаги, иное имущество и имущественные права. Не могут быть предметом залога требования, носящие личный характер, а также иные требования, залог которых запрещен законом.
Залог может устанавливаться в отношении требований, которые возникнут в будущем, при условии, если стороны договорятся о размере обеспечения залогом таких требований и производен от обеспечиваемого им обязательства.
Законом или договором может быть предусмотрено, что заложенное имущество остается у залогодателя либо передается во владение залогодержателю (заклад).

Предметом залога может быть любое имущество, которое в соответствии с законодательством Российской Федерации может быть отчуждено залогодателем. Имущество, находящееся в общей совместной собственности, может быть передано в залог только с согласия всех собственников. Залог собственником своей доли в общей долевой собственности не требует согласия остальных собственников. Собственник квартиры вправе  самостоятельно решать вопрос о сдаче ее в залог.
Заключая договор о залоге, стороны должны прописать условия, предусматривающие вид залога, существо обеспеченного залогом требования, его размер, сроки исполнения обязательства, состав и стоимость заложенного имущества, а также любые иные условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто согласие. Договор должен совершаться в письменной форме. Договор о залоге, обеспечивающем обязательства, возникающие из основного договора, подлежащего нотариальному удостоверению либо нотариально удостоверенному по соглашению сторон, должен быть также удостоверен в органе, удостоверившем основной договор.

Условие о залоге может быть включено в договор, по которому возникает обеспеченное залогом обязательство. Такой договор должен быть совершен в форме, установленной для договора о залоге.

Форма договора о залоге определяется по законодательству места его заключения. Договор о залоге, заключенный за пределами Российской Федерации, не может быть признан недействительным вследствие несоблюдения формы, если соблюдены требования, установленные законодательством Российской Федерации. Несоблюдение установленной формы договора о залоге влечет за собой недействительность договора с последствиями, предусмотренными законодательством Российской Федерации.

Залог предприятия в целом или иного имущества, подлежащего государственной регистрации, должен быть зарегистрирован в органе, осуществляющем такую регистрацию, если настоящим Законом не установлен иной порядок регистрации. Если залог имущества подлежит подлежит государственной регистрации, то договор о залоге считается заключенным с момента его регистрации.
         
В этих условиях крайне востребованными являются юридические услуги в  области залога и ипотеке недвижимого имущества. Грамотное юридическое сопровождение на этапах подготовки юридической документации в разы минимизирует риски финансовых потерь.

Юристы "Группы юридических компаний "Лекс" (Москва, Тюмень, Ханты-Мансийск, Новый Уренгой) помогут Вам в соответствии с российским законодательством по досудебному и судебному урегулированию конфликтов, по представлению интересов в арбитражных судах Москвы, Тюменской области, ХМАО, ЯНАО и других регионов.

Обзор судебной практики, по вопросам  залога и ипотеке недвижимого имущества

Постановление ФАС Московского округа от 13.05.2009 N КГ-А40/3756-09 по делу N А40-57795/08-77-444
В удовлетворении исковых требований о признании недействительным договора об ипотеке отказано правомерно, так как оспариваемый договор не содержит признаков крупной сделки, совершенной обществом с ограниченной ответственностью, кроме того, истцом пропущен срок исковой давности для оспаривания договора.

Постановление ФАС Московского округа от 08.05.2009 N КГ-А40/3871-09 по делу N А40-44904/08-29-462
В удовлетворении исковых требований о признании недействительным договора залога недвижимого имущества, заключенного между истцом и ответчиком, отказано правомерно, так как истцом не представлено доказательств принадлежности заложенного имущества третьим лицам, в связи с чем суд обоснованно исходил из презумпции действительности договоров, представленных залогодателем в подтверждение своего права собственности на предмет залога.

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 29.04.2009 по делу N А56-24260/2008
Суд признал недействительным отказ регистрационной службы в государственной регистрации договора залога квартиры, поскольку указанным договором обеспечено исполнение обязательства по возврату займа, следовательно, залог должен прекращаться при исполнении основного обязательства, которое он обеспечивает, и судом установлено, что обязательство по возврату займа не исполнено.

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 13.11.2008 по делу N А05-2169/2008
Суд отказал предпринимателю в признании незаключенным договора об ипотеке, отклонив довод о несогласовании существенных условий договора, поскольку стороны определили залоговую стоимость здания, передаваемого в залог, и стоимость земельного участка, которая включена в общую залоговую стоимость имущества.

Постановление ФАС Поволжского округа от 19.08.2008 по делу N А49-3733/07
Залог в пользу участников долевого строительства является залогом недвижимого имущества (ипотекой), возникающим в силу закона, а не договора, и как обременение прав на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации, однако без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины.

Постановление ФАС Поволжского округа от 28.11.2007 по делу N А49-1406/07
Дело о признании договора ипотеки недействительным передано на новое рассмотрение, поскольку судом не дана оценка договору на предмет его соответствия ст. 6 ФЗ "Об ипотеке", согласно которой не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.