Судебные споры по вопросам купли-продажи объектов недвижимости, права собственности, регистрация прав собственности

Раздел «Судебные споры по вопросам купли-продажи объектов недвижимости, права собственности, регистрация прав собственности» разработан юристами "Группы юридических компаний "Лекс"  по материалам судебной практики (Федеральных арбитражных судов РФ). Раздел рекомендован корпоративным юристам, бухгалтерам, руководителям компаний, оказывающими услуги сфере купли-продажи объектов недвижимости, регистрации объектов недвижимости. Данный раздел может представлять также интерес для юристов, изучающих проблемы законодательства, судебной практики по вопросам купли-продажи объектов недвижимости, регистрации прав собственности.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).

Договор купли - продажи нежилых помещений считается заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности. Ничтожность сделки несет недействительность регистрации. В соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. В статье 433 Кодекса указано, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений (статья 558) и договора купли - продажи предприятия (статья 560). Кодекс не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли - продажи иных, кроме указанных, видов недвижимого имущества.

Регистрация перехода права собственности (статья 551 Кодекса) не означает регистрации самого договора купли - продажи.

Поэтому договор купли - продажи недвижимости следует считать заключенным с момента его подписания согласно пункту 1 статьи 433 Кодекса, а не с момента государственной регистрации.

До государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на объект недвижимости он не вправе совершать сделки по его отчуждению. В соответствии с пунктом 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Данное решение суда является основанием для возникновения у соответствующего органа обязанности осуществить государственную регистрацию сделки.

Не завершенный строительством объект может быть предметом договора купли - продажи, а право собственности на него возникает с момента государственной регистрации. В качестве критерия, по которому объект незавершенного строительства относится к недвижимости, указал невозможность перемещения такого объекта без несоразмерного для него ущерба.       

В этих условиях крайне востребованными являются юридические услуги в  области купли-продажи объектов недвижимости, права собственности, регистрация прав собственности. Грамотное юридическое сопровождение на этапах подготовки юридической документации в разы минимизирует риски финансовых потерь.

Юристы "Группы юридических компаний "Лекс" (Москва, Тюмень, Ханты-Мансийск, Новый Уренгой) помогут Вам в соответствии с российским законодательством по досудебному и судебному урегулированию конфликтов, по представлению интересов в арбитражных судах Москвы, Тюменской области, ХМАО, ЯНАО и других регионов.

Обзор судебной практики, по вопросам  купли-продажи объектов недвижимости, права собственности, регистрация прав собственности

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 10.06.2005 N Ф08-2483/2005
«Регистрация перехода права на недвижимое имущество возможна при условии наличия у продавца права на данное имущество и законности основания перехода права, поэтому в предмет доказывания по спору о понуждении зарегистрировать право собственности на незавершенное строительство входит выяснение указанных обстоятельств (возведение строения в установленном порядке: наличие разрешения на строительство, согласований с контролирующими органами и отведение земельного участка, расположенного под строением)».

Постановление ФАС Уральского округа от 14.09.2006 N Ф09-7256/06-С3 по делу N А34-8576/05
«В случае, если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации сделки и перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации сделки и перехода права собственности.
Уклонение предпринимателя от государственной регистрации перехода права собственности на незавершенное строительством строение подтверждается имеющимся в материалах дела отзывом, из которого следует, что, по мнению предпринимателя, государственная регистрация является обязанностью покупателя».

1)    До государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на объект недвижимости он не вправе совершать сделки по его отчуждению.

Постановление ФАС Уральского округа от 30.11.2005 N Ф09-3908/05-С3 по делу N А34-1734/05
«На момент принятия общим собранием участников общества решения о продаже спорного объекта предпринимателю переход к обществу права собственности на помещение зарегистрирован не был, следовательно, действия общества по распоряжению не принадлежащим ему имуществом противоречат закону и не влекут юридических последствий».

Постановление ФАС Уральского округа от 30.11.2005 N Ф09-3908/05-С3 по делу N А34-1734/05
«На момент принятия общим собранием участников общества решения о продаже спорного объекта предпринимателю переход к обществу права собственности на помещение зарегистрирован не был, следовательно, действия общества по распоряжению не принадлежащим ему имуществом противоречат закону и не влекут юридических последствий».

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 03.10.2006 N Ф04-5975/2006(26413-А75-28) по делу N А75-9989/2005
«Иск о взыскании долга за проданное недвижимое имущество удовлетворен правомерно, поскольку договор купли-продажи недвижимости становится обязательным для сторон с момента его заключения, а отсутствие регистрации перехода права собственности не освобождает покупателя от обязанности по оплате, при этом суд учел, что срок исковой давности прерван в связи с подписанием акта сверки».

Постановление ФАС Московского округа от 24.12.2007 N КГ-А40/12896-07 по делу N А40-24081/07-28-188
«Исковые требования о признании недействительным зарегистрированного права собственности юридических лиц на нежилые помещения правомерно удовлетворены, так как государственная регистрация прав собственности на спорное недвижимое имущество за юридическими лицами произведена на основании договоров купли-продажи, которые вступившими в законную силу судебными актами признаны ничтожными сделками. Недвижимое имущество выбыло из владения истца помимо его воли и без его участия».

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 12.04.2005 N Ф08-1360/2005
«Если у продавца имелось право на регистрацию незавершенного строительства, другие лица прав на это имущество не заявляют и на момент рассмотрения спора право собственности зарегистрировано за покупателем, то отсутствуют основания для признания сделки недействительной только по причине отсутствия регистрации права за продавцом, так как допущенное нарушение устранено и интересы третьих лиц не нарушены».