Судебные споры по арендным отношениям. Обзор судебной практики по аренде недвижимости

Раздел «Судебные споры по арендным отношениям» разработан юристами "Группы юридических компаний "Лекс" по материалам судебной практики (Федеральных арбитражных судов РФ). Раздел рекомендован корпоративным юристам, бухгалтерам, руководителям компаний, оказывающими услуги сфере аренды недвижимого имущества(арендодателям), а также арендаторам. Данный раздел может представлять также интерес для юристов, изучающих проблемы законодательства, судебной практики по вопросам аренды недвижимого имущества.

В период кризиса все чаще наиболее актуальными становятся судебные споры между арендодателями и арендаторами о взыскании задолженности по арендной плате.

Судебные споры по арендным отношениям различны, но условно их можно разделить на три группы:

• споры о взыскании задолженности по арендной плате;
• споры о расторжении договоров аренды;
• иные споры, к которым можно отнести споры, связанные с выселением из арендуемого помещения, переводом прав и обязанностей арендатора по заключенному договору аренды с нарушением преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, признанием договора аренды недействительным или установления факта ничтожности сделки.

Можно отметить, что первая группа спора по своему количеству рассматриваемых судебных дел на данный момент является самой многочисленной по отношению к остальным группам.

Отношения между арендодателем и арендатором регулируются главой 34 ГК РФ, в ст. 607 ГК РФ установлено, что объектами аренды могут выступать земельные участки, здания, сооружения  и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Если проанализировать действующие в настоящее время договоры аренды, то окажется, что едва ли не две трети из них - это договоры на аренду нежилых помещений, при этом применительно к договору аренды нежилых помещений существенными условиями является объект аренды и размер арендной платы. Договор аренды обязательно должен содержать данные, позволяющие определенно установить нежилое помещение, подлежащее передаче арендатору, количественные, производственно-технические и экономические характеристики нежилого помещения.

Заключая договор на аренду нежилого помещения, стороны фиксируют адрес, размер (метраж) помещений, его техническое состояние и назначение. Именно условие о составе передаваемого в аренду недвижимого имущества является основополагающим для данных отношений, т.к. реальные арендные отношения строятся на факте передачи в аренду конкретного имущества. Кроме того, четкое определение в договоре состава арендуемого имущества необходимо для правильного расчета арендной платы.

В этих условиях крайне востребованными являются юридические услуги в  области арендных отношений, недвижимости. Грамотное юридическое сопровождение на этапах подготовки юридической документации в разы минимизирует риски финансовых потерь.

Юристы "Группы юридических компаний "Лекс" (Москва, Тюмень, Ханты-Мансийск, Новый Уренгой) помогут Вам в соответствии с российским законодательством по досудебному и судебному урегулированию конфликтов, по представлению интересов в арбитражных судах Москвы, Тюменской области, ХМАО, ЯНАО и других регионов.

Обзор судебной практики, по вопросам  арендных отношений

1. Постановление ФАС Московского округа от 16.01.2007, 22.01.2007 N КГ-А40/11998-06 по делу N А40-31035/06-82-224

«Исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате, пени, штрафа по договору аренды нежилых помещений и процентов за пользование чужими денежными средствами удовлетворены правомерно, так как ответчик, фактически пользуясь нежилыми помещениями, ненадлежащим образом исполнял договорные обязательства по внесению арендной платы, что привело к образованию задолженности.».

2. Постановление ФАС Московского округа от 23.10.2001 N КГ-А40/5976-01

«Суд правомерно отказал в удовлетворении исковых требований в части взыскания задолженности, пени и процентов по договору аренды нежилого помещения, т.к. истребуемая истцом арендная плата начислена за период после фактического освобождения арендатором соответствующего помещения, сданного последним балансодержателю по акту приема - передачи».


3. Решение Арбитражного суда г. Москвы от 04.06.2008 по делу N А40-5552/08-155-16

«Исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды нежилых помещений и пени за нарушение сроков оплаты удовлетворены, поскольку ответчиком не представлены доказательства погашения задолженности по договору, в том числе односторонний отказ от исполнения денежных обязательств противоречит статьям 309, 310 ГК РФ».

4. Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2007 по делу N А41-К1-7687/07

«Исковые требования о взыскании задолженности по договору аренды недвижимого имущества и неустойки удовлетворены правомерно, так как ответчиком не исполнены обязательства по внесению арендной платы».

5. Определение ВАС РФ от 26.03.2008 N 3800/08 по делу N А35-9289/04-С26

«В передаче дела по иску о взыскании задолженности по арендной плате, пеней для пересмотра в порядке надзора отказано, так как в силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату. В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона».